Räumungsklage - Verlauf und Kosten

Wenn Vermietern ihren Mietern kündigen, diese aber nicht ausziehen wollen, ist eine Räumungsklage samt Zwangsvollstreckung der letzte Ausweg. In Zeiten, in denen vor allem in Ballungsräumen immer weniger Wohnraum zur Verfügung steht und die Mieten rasant ansteigen, ist es immer schwieriger, eine neue Wohnung zu finden oder die Miete pünktlich zu bezahlen: Hauptgrund Nummer eins für Räumungsklagen. In unserem Artikel zeigen wir, wie eine Räumungsklage abläuft, wann sie rechtens ist und wie Mieter sie abwenden können.

Was ist eine Räumungsklage?

Kommen Mieter einer Kündigung nicht nach, dürfen Vermieter diese nicht einfach auf die Straße setzen, die Schlösser austauschen oder in die Wohnung eindringen. Dadurch machen sich diese strafbar. Nur mit Hilfe einer gerichtlichen Anordnung zur Räumung angemieteter Räumlichkeiten oder Grundstücken - der Räumungsklage - dürfen Vermieter gegen widerspenstige Mieter vorgehen. Ist die Räumungsklage vor Gericht erfolgreich, wird das Urteil durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt und die sogenannte Zwangsräumung wird durchgeführt.

Ursachen

Die Ursachen für eine Räumungsklage können vielzählig sein. Der häufigste Grund ist der Mietrückstand, vor allem nach Mieterhöhungen oder der Forderung von Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Aber auch bei fristloser Kündigung wegen Vernachlässigung der Mietsache, Lärmbelästigung oder bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf kann es zu einer Räumungsklage kommen, wenn Mieter sich gegen einen Auszug weigern.

Ablauf

Damit eine Räumungsklage eingereicht werden kann, muss erst durch den Vermieter wirksam gekündigt werden. Dafür muss ein nachvollziehbarer Grund in der Kündigung angegeben sein. Ist diese nicht rechtens gewesen, kann auch keine Räumungsklage vor Gericht durchgebracht werden. Kommt trotz gültiger Kündigung der Mieter der Forderung nicht nach, hat der Vermieter das Recht auf Beantragung einer Zwangsräumung. Vor Gericht wird dann die ordnungsgemäße Form und Zustellung der Kündigung geprüft. Eine Räumungsklage kann bereits bei Zustellung der Kündigung erfolgen. Das ist vor allem bei fristlosen Kündigungen der Fall. Ansonsten kann der Vermieter warten, bis der Mieter der Kündigung widerspricht oder die Kündigungsfrist verstreichen lässt.

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Dauer von Einreichung bis Vollstreckung

Die Dauer einer Räumungsklage kann unterschiedlich lang sein. Drei Monate sind ungewöhnlich schnell, im Durchschnitt kann es sich fünf bis sechs Monate hinziehen. In besonders schweren Fällen kann es aber auch bis zu zwei Jahre dauern, wenn zum Beispiel gesundheitliche Probleme oder andere Härtefälle beim Mieter bestehen.

Vollstreckung und Zwangsräumung

Wird einer Räumungsklage stattgegeben, wird der Vollstreckungstermin bestimmt. Der Mieter erhält eine Räumungsfrist von drei Wochen, in der er die Möglichkeit hat, die Wohnung freiwillig zu räumen.

Info: Mieter können einen Räumungsschutz beantragen, welcher für einen limitierten Zeitraum die Räumung abwendet. Gründe hierfür sind beispielsweise schwere gesundheitliche Gründe oder Suizidgefahr. Das Urteil wird dadurch allerdings nicht ungültig.

Nach Ablauf der Räumungsfrist führt der Gerichtsvollzieher ohne vorherige Anmeldung die Räumung durch. Wird ihm kein Zutritt gewährt, darf er sich mit Hilfe eines Schlüsseldienstes Zutritt zur Mietsache beschaffen. Bei einer Behinderung des Zutritts durch Mieter darf er zudem die Polizei hinzuziehen.

Eine Zwangsräumung kann auf zwei Arten durchgeführt werden:

• Herkömmliche Zwangsräumung: Der Gerichtsvollzieher wird von einem Möbel- oder Umzugsunternehmen begleitet, dass den Hausrat in einem Aufbewahrungslager einlagert. Der Mieter kann innerhalb einer Frist seine Gegenstände kostenpflichtig abholen. Nach Verstreichen dieser Frist werden diese verwertet bzw. entsorgt. Diese Art der Räumung bringt für Vermieter den wenigsten Aufwand, hat aber auch höhere Kosten, auf denen er eventuell sitzen bleibt, falls der Mieter zahlungsunfähig ist.

• Günstige Räumung (Berliner Räumung): Hierbei wird der Hausrat in der Wohnung gelassen oder der Vermieter lagert es selbst ein. Der Mieter erhält eine Frist, in der er seine Gegenstände abholen kann. Nach Ablauf der Frist darf er die Sachen entsorgen. Diese Form der Zwangsräumung ist zwar für den Vermieter aufwendiger, aber auch mit weniger Kosten verbunden.

Entstehende Kosten

Der Mieter muss grundsätzlich für alle aufkommenden Kosten zahlen, die sowohl durch die Räumungsklage als auch die Zwangsräumung entstehen. Allerdings muss der Vermieter vorerst einen Gerichtsvorschuss leisten. Damit stellt eine Räumungsklage für Vermieter eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Der Vorschuss berechnet sich aus dem Streitwert, welcher sich aus der jährlichen Kaltmiete zusammensetzt. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 300 € beträgt der Streitwert also 3600€ (12 x 300). Die Kosten für einen Anwalt können 1.000 bis 2.000 € betragen. Hinzu kommen dann noch die Kosten des Anwalts des Mieters, Gebühren für einen Gerichtsvollzieher (ca. 100 - 500 €), Kosten für einen Schlüsseldienst (ca. 200 - 300 €), das Umzugsunternehmen (ca. 300 - 1000 €) und Einlagerungskosten (je m³ ca. 500 € pro Monat).

Wichtig: Wird eine Klage vor Gericht abgewiesen, muss der Vermieter alle anfallenden Gerichtskosten tragen und die Kündigung wird automatisch unwirksam.

Ist ein Mieter nicht solvent und kann die Kosten nicht zahlen, kann der Vermieter ihn auf Zahlung verklagen. Ist die Klage erfolgreich, erhält dieser einen Schuldnertitel und kann sich innerhalb von 30 Jahren die Kosten erstatten lassen.

Alternativen

Wegen der hohen aufkommenden Kosten und der möglichen langen Verfahrensdauer greifen manche Vermieter zu Alternativen, bevor sie von einer Räumungsklage Gebrauch machen. Das kann zum Beispiel ein Mietaufhebungsvertrag sein, bei dem auf Ansprüche wie Mietschulden oder anfallende Schönheitsreparaturen verzichtet wird. Das ist dann von Vorteil, wenn der Vermieter höchstwahrscheinlich auf den Kosten sitzen bleiben würde. Bei einem Räumungsvergleich vor Gericht oder einem Notar können sich beide Parteien auf einen Termin einigen, bei dem der Mieter den Auszug freiwillig vornimmt.

Räumungsklage abwenden

Um den Streit vor Gericht und vor allem die hohen Kosten zu vermeiden, können Mieter eine Räumungsklage vermeiden.

Im Fall von Mietrückstand kann der Mieter seine Schulden begleichen. Die Kündigung sowie die Räumungsklage werden dann unwirksam. Dafür hat er eine Frist von zwei Monaten ab Zustellung der Klage. Wurde dem Mieter allerdings zusammen mit einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung erteilt, muss er zum Termin der ordentlichen ausziehen. Dies bleibt auch mit einer Rückzahlung wirksam

Besteht von vornherein geringe Aussicht auf Erfolg zum Abwenden der Klage vor Gericht, kann eine Räumung auch mit dem Auszug abgewendet werden. Mit Übergabe der Wohnung erlischt die Räumungsklage.