Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Bereits im Artikel 13 des Grundgesetzes steht geschrieben: "Die Wohnung ist unverletzlich". Das gilt ebenso in Mietwohnungen. Mieter haben somit das Hausrecht, auch wenn die Wohnung selbst Eigentum des Vermieters ist. Nichtsdestotrotz stehen Vermieter unter einer gewissen Überprüfungspflicht, um Schäden und Mängel feststellen zu können. Ein Betreten der Wohnung ist dann unerlässlich. Aber welche Rechte haben Vermieter, um sich Zutritt zu verschaffen? Gibt es ein grundlegendes Besichtigungsrecht und wann müssen Mieter einen Besuch dulden?

Generelles Besichtigungsrecht der Wohnung

Im Mietrecht wird Vermietern ein generelles Besichtigungsrecht zur Erfüllung ihrer Überprüfungspflicht zugesprochen. Von daher müssen Mieter ihrem Vermieter Zutritt zur Wohnung nur dann gewähren, wenn ein konkreter und sachlicher Grund besteht. Gründe können sein:

• Begutachtung von Mängeln, die behoben werden müssen
• das Mietverhältnis ist gekündigt und Interessenten möchten eine Besichtigung durchführen
• die Wohnung soll Kaufinteressenten gezeigt werden
• Handwerker, Architekten oder Sachverständige müssen etwas in der Wohnung begutachten oder ausmessen
• es besteht ein Verdacht auf vertragswidrige Nutzung der Wohnung, z.B. unerlaubte Untervermietung oder Haustierhaltung
• zum Ablesen von Messvorrichtungen

Zudem müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• es muss ein konkreter Anlass bestehen
• eine Besichtigung darf nur an Werktagen stattfinden
• die Besichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden. Abhängig vom Einzelfall kann das 24 Stunden bis zu 2 Wochen betragen
• die Belange des Mieters sind zu berücksichtigen, er darf nicht mehr als den Umständen entsprechend beeinträchtigt werden. Darunter fällt die Wahrung der Ruhezeiten, Berücksichtigung der Arbeitszeiten und der Privatsphäre des Mieters.

Wer darf die Wohnung betreten?

Vermieter dürfen zur Besichtigung Personen mitbringen, solange diese für den Zweck der Besichtigung notwendig sind: Handwerker, Kaufinteressenten, Makler usw. Diese Personen dürfen auch ohne Begleitung des Vermieters in die Wohnung, wenn ihr Besuch durch den Vermieter angekündigt wurde oder eine Vollmacht vorweisen können. Sollte das nicht der Fall sein, darf der Zutritt zur Wohnung verweigert werden. Bei Besichtigungsterminen durch Makler, Miet- oder Kaufinteressenten dürfen außerdem keine Foto oder Videoaufnahmen gemacht werden - außer der Mieter stimmt dem zu.

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Betreten ohne Zustimmung des Mieters

Mieter haben nicht zu dulden, dass Vermieter ihre Wohnung ohne deren Zustimmung betreten. Eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch wäre in so einem Fall möglich und der Mieter kann den Vertrag fristlos kündigen. Ein eigenmächtiges Betreten kann nur bei Notfällen gestattet sein. Wenn sich beispielsweise der Mieter im Urlaub befindet und es zu einem Wasserrohrbruch in der Wohnung kommt, dürfen Vermieter sich Zugang verschaffen, um Handwerker zur Reparatur hereinzulassen.

Mietvertragsklausel zum Besichtigungsrecht

Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Vermieter ein Besichtigungsrecht einräumen. Diese sind unwirksam, wenn ein generelles, anlassloses und uneingeschränktes Besichtigungsrecht festgelegt wird, da dadurch die Privatsphäre des Mieters zu sehr eingeschränkt werden würde. Zudem dürfen sich Vermieter ohne Einverständnis des Mieters keinen Ersatzschlüssel zurückbehalten.